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Wohnraumnachfrage trotzt dem demografischen Wandel

Von Reinhard Klein, Vorstandsvorsitzender der Bausparkasse Schwäbisch Hall

Eigentlich müsste die Nachfrage nach Wohnraum im Zuge des demografischen Wandels in den nächsten Jahrzehnten an Kraft verlieren. Denn mit einer insgesamt sinkenden Bevöl­kerungszahl und einem immer höheren Anteil älterer Bürger an der Gesamtbevölke­rung müsste auch die Nachfrage nach Wohnraum abnehmen, was langfristig die Preise tendenziell sinken ließe.

Doch eine aktuelle Studie der Universität Freiburg von Prof. Bernd Raffelhüschen und Roman Witkowski im Auftrag der Schwäbisch Hall-Stiftung zeigt: Die Zukunft auf dem Immobi­lien­markt wird anders aussehen.

Die beiden Wissenschaftler haben die Perspektiven auf dem Immobilienmarkt bis ins Jahr 2060 untersucht und dabei richtigerweise die Wohnraumnachfrage von Haushalten analysiert. Deren Anzahl steigt in den nächsten Jahren, was auch die Wohnraumnachfrage voraussichtlich noch für Jahrzehnte antreibt. Die weiter steigende Anzahl der Haushalte wirkt damit den Effekten des demographischen Wandels auf dem Wohnungsmarkt entgegen.

Doch warum steigt die Nachfrage nach Wohnraum? Die Forscher haben zwei Kernpunkte ausgemacht. Erstens: Die Zahl sowohl der Ausbildungs- als auch der Rentnerhaushalte nimmt zu. Junge Leute verlassen nach Schulabschluss ihr Elternhaus zu Studien- oder Aus­bildungszwecken und wechseln dafür oft in eine so genannte Schwarmstadt mit mindestens einer Hochschule. Auch der Berufsstart führt meist zur Gründung eines kleinen eigenen Haushalts. Hinzu kommt: Im Rentenalter wohnen mehr ältere Menschen länger allein als früher – und dieser Trend hält weiter an. Beide Bevölkerungsgruppen tragen also dazu bei, dass die Haushalte zwar kleiner aber auch mehr werden.

Zweitens: Der Wohnraum pro Person wächst gleichzeitig. Er wird von derzeit 45 qm pro Person auf knapp 49 qm bis 2030 steigen. Denn zum einen wollen viele, insbesondere die Generation der Baby-Boomer, mehr Wohnraum und können ihn sich auch leisten. Zum anderen passen ältere Bewohner ihre Wohnverhältnisse nicht mehr an und verbleiben so lange wie möglich in ihrer seitherigen Immobilie, die dann für einen oder zwei Bewohner oft zu groß ist.

Nachfrageimpulse durch Zuwanderung

Ein weiterer wichtiger Faktor auf dem Immobilienmarkt ist die Migration in Deutschland – sowohl die Wan­derung innerhalb Deutschlands als auch die internationale Zuwanderung durch Arbeitskräfte. Insbesondere in den Metropolen mit ihrer hohen Anziehungskraft für junge Leute und Zuwanderer ist der verstärkte Zuzug ein Treiber der Nach­frage.

Seit 2010 kamen – ohne das Ausnahmejahr 2015 – jeweils über 300.000 Arbeitskräfte mehr nach Deutschland als auswanderten. Die Schwäbisch Hall-Studie geht in ihrem Szenario bis 2060 deshalb von einer Zuwanderung nach Deutschland von jährlich 200.000 Personen aus.

Bei dieser Annahme entwickeln sich die Haushaltszahlen bis 2060 regional überaus hete­rogen: Vor allem wirtschaftsstarke Regionen werden bis 2060 mehr Haushalte behei­maten als noch 2015. Im Bundesschnitt wird die Nachfrage nach Wohnraum 2060 noch um rund 10 Prozent über dem Niveau von 2015 liegen.

In einigen Regionen bewirken dagegen Abwanderungs­bewegungen ein Sinken der Haushalts­zahlen unter den Wert von 2015. Während bis ins Jahr 2030 die Haushaltszahlen in den meisten Kreisen der alten Länder stabil bis leicht steigend sein werden, ändert sich das Bild bei einer Betrachtung der Entwicklungen bis 2060: Nun ist auch im Westen eine Konzen­tration der Haushalte auf die Schwarmstädte und ihr jeweiliges Umland zu erkennen. Wachstumsregionen bleiben insbesondere Bayern, Baden-Württem­berg sowie Teile Niedersachsens und Nordrhein-Westfalens.

Keine flächendeckende Immobilienblase in Sicht

Die Studie belegt, dass in den nächsten Jahren zum Teil anhaltende Preissteigerungen zu erwarten sind. Und zwar, weil ein realer Nachfrageüberhang besteht, der in absehbarer Zeit nicht beseitigt werden kann. Die Immobilienpreise sind im langfristigen Vergleich von Jahres­einkommen zu Immobilienpreisen nicht überteuert, eine flächen­deckende Immobilienblase ist also nicht in Sicht. Zu einer Blase würde es laut Experten nur dann kommen, wenn die Überschuldung der Haushalte wegen der Immobilienkreditbelastung starke anstiege, der Wohnungsneubau zu hohen Leerständen führte, sich zudem die Wohnungspreise vom Einkommen abkoppelten und gleichzeitig ein spekulatives Verhalten zunehme, z.B. der Er­werb einer Immobilie um sie danach teurer weiterverkaufen zu können. Dies ist momentan nicht der Fall.

Einstiegshürden bei Wohnimmobilien konsequent senken

Die Studienergebnisse machen deutlich, dass der Handlungsbedarf bei der Wohnungspolitik weiter hoch ist. Denn es handelt sich bei der aktuell angespannten Lage auf dem Wohnungs­markt eben nicht um ein Thema, das sich in den nächsten Jahren von selbst lösen wird.

Für eine Lösung der Wohnungsknappheit ist ein Dreiklang notwendig: der Bau von Miet- und von Sozialwohnungen und die Förderung von privatem Wohneigentum. Wir wissen, dass jedes neu errichtete Eigenheim die Wohn­­situation von etwa drei Haushalten ver­bes­sern hilft. Gleichzeitig entzerrt privates Wohneigentum die Wohnungsnot in den Innenstädten und entlastet die Ballungszentren insgesamt.

Der Wunsch nach privatem Wohneigentum ist bei den Deutschen weiter vorhanden, obwohl die Preise steigen. So wollen mehr als 1,7 Millionen Haushalte in nächsten zwei bis drei Jahren eine Immobilie erwerben. Trotz des Wunsches nach Wohneigentum und der günstigen Finanzierungsbedingungen verharrt Deutschland bei der Wohneigentums­quote im europäischen Vergleich auf den hintersten Rängen. Denn es fehlt Bauland, das Immobilien­angebot ist zu niedrig und die Nebenkosten sind zu hoch. Gleichzeitig könnten Bauvorhaben beschleunigt werden, wenn die Baugenehmigungsprozesse entschlackt und Zahl der Bauvor­schriften gesenkt würde.

Auf der Hand liegt, dass der Eigenkapitalaufbau gestärkt werden muss. Die Bundesregierung ist hier auf dem richtigen Weg. Die wichtigen Engpassfaktoren sind erkannt und werden angegangen. So hat die Bundes­regierung angekündigt, den Eigenkapitalaufbau durch eine Nachbesserung der Wohnungsbauprämie zu stützen. Hier ist die Anpassung sowohl der Eigen­kapitalgrenzen als auch der Förderprämien an die allgemeine Lohnentwicklung dringend geboten.

Nachgedacht wird zudem über die Reduktion der hohen Erwerbsnebenkosten. Das IW Köln hat eine Staffelung der Steuer für Ersterwerber oder einen Kinderfreibetrag vorgeschlagen. Beides würde insbesondere jungen Familien helfen, die als Mieter und als Erwerber am meisten unter den hohen Immobilienpreisen leiden.

Kontakt

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Kathrin Milich, Referentin Presse und Information bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall. (Foto: Bausparkasse Schwäbisch Hall)
Kathrin Milich