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Studienautor Roman Witkowski zur Studie

Fragen an Roman Witkowski, Autor der Studie „Soziodemografischer Wandel und regionale Immobilienmärkte“

1. Sie gehen in Ihrer Studie nur kurz auf die Rolle der Bauzinsen für Ihre Prognose ein. Welche Auswirkungen haben sich ändernde Bauzinsen in Ihrer Studie?

Bei Fremdfinanzierung erhöhen Zinsen die Kosten für eine Immobilie. Aufgrund des enormen Investitionsvolumens bei Immobilien können durch eine Zinssteigerung große Mehrkosten entstehen. Umgekehrt wirken sinkende Zinsen wie ein steigendes Einkommen und erhöhen die Nachfrage.
Wie stark diese Reaktion jedoch ausfällt, hängt davon ab, ob die Immobiliendarlehen mit festen oder variablen Zinsen vergeben werden. In unserer Prognose gehen wir von einem langfristigen Durchschnittszins aus. Wenn das Zinsniveau längerfristig sehr niedrig und damit unter dem bisherigen langfristigen Durchschnitt bliebe, dann würde die Nachfrage ansteigen. Eine erhöhte Nachfrage mündet letztlich auch in höheren Kaufpreisen. Bei einem längerfristig überdurchschnittlich hohen Zinsniveau hingegen wird die Nachfrage gebremst, was entsprechend eine gebremste Kaufpreisentwicklung mit sich bringt.
Davon abgesehen hat der Zins, unter anderem durch seine Funktion als Diskontfaktor künftiger (Miet-)Erträge, in der Realität eine direkte Wirkung auf die Kaufpreise von Immobilien. Bei einem niedrigen Zins werden künftige Erträge weniger stark diskontiert, was ihren gegenwärtigen Wert und damit den Kaufpreis einer Immobilie erhöht. Entsprechend wirkt ein höherer Zins andersherum.

2. Können Sie das Konstrukt der Standardabweichung in Ihrer Arbeit nochmal kurz ausführen? Welche Auswirkungen hat diese Annahme auf Ihre Prognose?

Aufgrund der schwierigen Datenlage und der Verzerrungen im Stützzeitraum fallen in manchen Regionen die Reaktionen der Kaufpreise auf Angebots und Nachfrageüberhänge sehr stark aus. Um eine langfristig realistischere Entwicklung in der Prognose zeigen zu können, werden die relativen Preisänderungen begrenzt. Als Obergrenze der Preisausschläge dient der gewichtete deutschlandweite Durchschnitt aller Preisänderungen im Stützzeitraum zuzüglich einer Standardabweichung im Szenario P1 bzw. einer doppelten Standardabweichung im Szenario P2.
Die Auswirkungen auf die prognostizierten Ergebnisse sind einfach: Preisreaktionen auf Nachfrageüberschüsse sowie Angebotsüberhänge und die davon ausgehenden Neubaureaktionen werden limitiert, was die Entwicklungen in der Prognose in einem realistischeren Rahmen hält. Ohne diese Einschränkungen würde sich beispielsweise der durchschnittliche Mehrfamilienhauspreis in Bayreuth (Stadt) bis 2060 verelffachen. Demgegenüber kommt es im Szenario P1 „nur“ zu einer Verdreifachung. In Wiesbaden hingegen würde der Markt nach einer Verdoppelung des Preises bis 2021, mit der entsprechend starke Angebotsausweitungen einhergingen, unter einem statischen Angebotsüberhang leiden, durch den Mehrfamilienhäuser bis zum Jahr 2060 fast 87 Prozent ihres Wertes verlierenwürden. Im Szenario P1 erreicht dagegen der Preis erst 2051 mit einer Steigerung um 138 Prozent sein Maximum, bevor er bis 2060 auf gut 95 Prozent oberhalb seines Basiswertes zu sinken beginnt. Mit Blick auf die institutionellen Rahmenbedingungen, wie beispielsweise der Mietpreisbremse, wird deutlich, dass die Einschränkungen im Szenario P1 zu deutlich realistischeren Ergebnissen führen.

3. Die Prognosen für Immobilienpreise sehen im Süden Deutschlands bis 2060 nahezu flächendeckend gut aus. Welche Erfolgsfaktoren tragen dazu bei?

Bereits 2015 und früher bestanden in Süddeutschland vielerorts Nachfrageüberhänge. Der Neubau in dieser Zeit hat nicht ausgereicht, um die Überschussnachfrage zu bedienen. Letztlich sind das, abgesehen vom zu geringen Neubau, aber nur Symptome einer steigenden Nachfrage. Diese geht zu großen Teilen auf relativ hohe Zuzugsraten aus dem Rest von Deutschland zurück. Entsprechend ist ein klarer Erfolgsfaktor die wirtschaftliche Stärke Süddeutschlands. Sie bedingt relativ geringe Arbeitslosigkeit sowie hohe Reallöhne und zieht damit die Menschen in die südlichen Regionen.

4. Sie nennen die Zuwanderung als Faktor für eine steigende Nachfrage in Ballungszentren, die mittelbar aufs Umland ausstrahlt. Wie sieht dieses Ausstrahlen konkret aus und wie weit reichen die Auswirkungen in die umliegenden Regionen hinein?

Zuwanderer sind im Durchschnitt recht jung und junge Menschen leben gerne in Städten. Migranten wird daher das gleiche Wanderungsverhalten wie der indigenen Bevölkerung unterstellt. Entsprechend wandern sie im mittleren Alter, im Rahmen der Familienwanderung, in das Umland der Städte ab. Dort finden Familien bezahlbareren Wohnraum in kinderfreundlicher Lage. Im hohen Alter wandern die Menschen, im Rahmen der Alten und Ruhestandswanderung, bevorzugt in ländlichere Räume. Wie weit die Auswirkungen reichen, hängt damit von der Frist ab. Mittelfristig hat die Zuwanderung also eher Stadtrand bzw. Umlandeffekte. Langfristig hingegen werden, wenn sie nicht zu stark urbanisiert sind, auch die Landstriche zwischen den Ballungszentren stärker von der Zuwanderung profitieren.

5. Einige Ihrer Annahmen leiten Sie aus dem so genannten Kohorteneffekt ab. Können Sie den kurz erklären?

Der Kohorteneffekt beschreibt die Tatsache, dass in der Vergangenheit von Geburtenjahrgang (Kohorte) zu Geburtenjahrgang der Flächenkonsum je Haushaltsmitglied der verschiedenen Haushaltstypen gestiegen ist. Der Kohorteneffekt besteht aufgrund von Änderungen der Bedürfnisse, Präferenzen, Ansichten, Standards und des Wohlstandes verschiedener Kohorten. Er geht also, kurz gesagt, auf das Geburtsjahr und die Lebensgeschichte eines Individuums zurück. Das kann vermutlich fast jeder in der eigenen Familie beobachten: Menschen, die vom Zweiten Weltkrieg geprägt wurden, verhalten sich meist sparsamer und leben auf kleinerem Raum als beispielsweise die Geburtenjahrgänge der 1990er-Jahre.

6. Wie funktioniert der Remanenzeffekt genau? Beschreibt er eine neuere Entwicklung oder gab es den schon immer?

Der Remanenzeffekt beschreibt die Tendenz älterer Menschen, ihren Wohnraumkonsum nicht mehr an die Lebensumstände oder den Bedarf anzupassen. Jene Haushalte, die sich remanent verhalten, verharren in ihren lange bewohnten Immobilien, selbst wenn zum Beispiel die Kinder das Familienheim verlassen oder der Lebenspartner stirbt. In Deutschland gibt es zahlreiche Gründe für ein remanentes Verhalten. Zum einen sind individuelle Gründe zu nennen, wie zum Beispiel, dass die Bewohner einer Immobilie nach langen Jahren eine emotionale Bindung an diese aufbauen und sie nur ungerne verlassen.. Aber auch die sozialen Kosten eines Umzuges, durch das nötige Einfinden in ein anderes soziales Umfeld, spielen eine Rolle.

Zum anderen gibt es direkt ökonomische und institutionell bedingte ökonomische Gründe für die Remanenz. Wenn zum Beispiel ein Umzug im Rentenalter erfolgt, liegen die Gründe weder in einem Arbeitsplatzwechsel noch in einer Verkürzung der Pendelstrecke zum Arbeitsplatz. Dies hat zur Folge, dass die Umzugskosten nicht steuerlich geltend gemacht werden können. Darüber hinaus führen die institutionellen Rahmenbedingungen des deutschen Mietmarktes dazu, dass deutliche Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen nur schwer durchzusetzen sind. In der Folge kann nach einem langen Mietverhältnis, selbst bei einem Umzug in eine kleinere Wohnung, unter Umständen die Miete steigen.

Seit wann es den Remanenzeffekt tatsächlich gibt, ist eine spannende Frage. Als es noch üblich war, dass mehrere Generationen unter einem Dach lebten, war er sicherlich noch nicht zu beobachten. Generell ist ein remanentes Verhalten also eine Frage des Wohlstands und der Ausprägung des Alterssicherungssystems. Das bedeutet, dass es erst mit Einführung der Rentenversicherung ab 1881 und dem damit einhergehenden Funktionsverlust der Familie als eine Einheit der Alterssicherung, überhaupt möglich war im Alter allein zu leben. Nachweisbar ist er erst für die Geburtenjahrgänge ab 1933. Für frühere Jahrgänge fehlt leider die nötige Datengrundlage.

7. Sie beschreiben die Sperrklinkenproblematik in Bezug auf den Neubau. Was hat es damit auf sich?

Steigen die Mieten und Preise von Immobilien, werden hierdurch Neubauten und damit Angebotsausweitungen angeregt. Nachfrageüberhänge werden abgebaut, die Märkte kehren zurück zu einem gleichgewichtigen Zustand und die Preise stabilisieren sich. Bei sinkenden Mieten und Preisen wird das Angebot jedoch nicht entsprechend reduziert, um die Märkte wieder ins Gleichgewicht zu bringen. Die Sperrklinkenproblematik beschreibt die hieraus resultierende Persistenz des Immobilienangebots. Sie rührt daher, dass Investoren auf schrumpfende Immobilienmärkte letztlich nur reagieren können, indem sie keine neuen Investitionen tätigen. Ein marktstabilisierender Abriss von Wohneinheiten bleibt hingegen aufgrund des individuell rationalen Verhaltens der vielen Anbieter aus. Kein Wunder, schließlich ist es rational und besser, weniger Miete für die eigene Immobilie zu erhalten als gar keine. Darüber hinaus fallen beim Abriss nicht nur Kosten durch ausbleibende Mietströme, sondern auch für den Abriss selbst an. Die aus dem Abriss resultierende Stabilisierung der Mieten und Kaufpreise käme allen übrigen Anbietern am Markt zugute, die Kosten hingegen würde nur der Abrisswillige tragen. Da Immobilien eine sehr lange Nutzungsdauer haben, reduziert sich ein regionaler Bestand an Gebäuden nur sehr langsam. Wird das regionale Immobilienangebot ausgeweitet, rastet sozusagen eine Sperrklinke ein und der Markt kann nicht bzw. nur sehr langsam zurück auf ein niedrigeres Angebotsniveau kommen.

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Kathrin Milich, Referentin Presse und Information bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall. (Foto: Bausparkasse Schwäbisch Hall)
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