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Kurz-Interview mit Prof. Dr. Michael Voigtländer

Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte beim IW Köln zur Studie „Wohneigentum in Deutschland"

Herr Prof. Voigtländer, warum kommt Deutschland bei der Wohneigentumsquote nicht von der Stelle?

Ein wesentlicher Grund ist, dass oft das erforderliche Kapital fehlt. Das beläuft sich auf rund 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten. Da sich die Erwerbsnebenkosten und der Eigenkapitalbedarf nach den in den letzten Jahren vielerorts gestiegenen Kaufpreisen bemessen, müssen Haushalte heute deutlich mehr Kapital gespart haben als früher – mancherorts mehr als 50 Prozent als noch vor fünf Jahren. Das trifft in erster Linie junge Haushalte, die während der nun schon einige Jahre andauernden Niedrigzinsphase nur schwer Eigenkapital aufbauen konnten. Aber die niedrigen Zinsen haben natürlich auch einen positiven Effekt: Die Konditionen für einen Immobilienkredit sind extrem günstig. Daher können die meisten Haushalte die laufende Belastung aus Zins und Tilgung gut stemmen, wenn sie erstmal die Eigenkapitalhürde übersprungen haben.

Welche Maßnahmen könnten helfen, diese Eigenkapitalhürde zu überwinden, um mehr Menschen ins Wohneigentum zu bringen?

Zum einen sind die zukünftigen Bauherren gefragt: Ohne Sparen – was meist Konsumverzicht bedeutet – geht es nicht. Das war im Übrigen auch schon zu Zeiten höherer Zinsen der Fall. Darüber hinaus ist aber auch die Politik gefordert, den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern. Ein Ansatz: die Erwerbsnebenkosten reduzieren. Diese belaufen sich – je nach Bundesland – auf rund 10 bis 15 Prozent. Einen großen Anteil daran hat die Grunderwerbsteuer, die in vielen Bundesländern in den letzten Jahren deutlich erhöht wurde. Hier kann der Staat seine Bürger entlasten, indem er – nach englischem Vorbild – einen Stufentarif einführt. Demnach werden kleine und günstige Wohnungen kaum besteuert, große Anwesen dagegen deutlich höher. Denkbar wäre auch ein Freibetrag für den Ersterwerb einer Immobilie zur Selbstnutzung, wie er momentan in Teilen der Politik diskutiert wird. Ein anderer Ansatz ist die Verbesserung der Vermögensförderung: Die Förderbeträge für die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage sowie die Einkommensgrenzen wurden beispielsweise seit 1998 nicht mehr angepasst. Dadurch wurde die Förderung real entwertet. Dabei ist es gerade in Zeiten niedriger Zinsen wichtig, jungen Menschen einen Anreiz zum Sparen zu geben.

Warum ist es überhaupt erstrebenswert, viele Menschen ins Wohneigentum zu bringen? Als Mieter lässt es sich doch auch gut leben.

Die Wohneigentumsquote ist ein wichtiger Indikator für die Vermögensbildung. Europäische Vergleiche zeigen, dass in Ländern mit größerer Verbreitung von Wohneigentum die individuelle Vermögensbildung stärker ausgeprägt ist. Gerade angesichts der Probleme in der gesetzlichen und betrieblichen Altersvorsorge sowie fehlender alternativen Anlagen aufgrund der Niedrigzinsphase ist der Wohneigentumserwerb aktuell besonders attraktiv und liegt sowohl im Interesse des einzelnen Bürgers als auch des Staates.

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