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Themendossiers Immobilienprognose 2060

Stichwort: Immobilienprognose 2060

Soziodemografischer Wandel und regionale Immobilienmärkte

Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in Deutschland bis zum Jahr 2030? Und wie bis 2060? In welchen Städten und Kreisen werden die Preise weiter steigen und wo nicht? Erstmals gibt eine wissenschaftliche Studie Antworten auf diese Fragen.

Alle wichtigen Fakten auf einen Blick

Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung:

Die deutsche Bevölkerung schrumpft und altert. Diese Entwicklung kann auch die künftige Zuwanderung aus dem Ausland nicht stoppen. Sie kann sie aber dämpfen. Vor allem die Ballungszentren profitieren in den nächsten Jahrzehnten von der internationalen Migration und der damit verbundenen Nachfrage nach Wohnraumfläche. Diese Nachfrage strahlt auch auf die benachbarten Landkreise aus.

Auch die Anzahl der Haushalte entwickelt sich bis 2060 überaus unterschiedlich. In zuwanderungsstarken Regionen wird die Zunahme von Haushalten in den kommenden 40 Jahren weiter wachsen, während in anderen Regionen die Anzahl der Haushalte abnimmt. Davon betroffen ist insbesondere der Osten Deutschlands mit Ausnahme der Schwarmstädte. Weitere Infos

Entwicklung der Wohnraumnachfrage:

Die Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland steigt bis 2040 und vielen Regionen trotz abnehmender Bevölkerung auch darüber hinaus. In den nächsten 40 Jahren kommt es also nicht zum befürchteten Einbruch der Wohnraumnachfrage in Deutschland.

Insbesondere der Trend zu kleineren Haushalten treibt die Nachfrage noch für Jahrzehnte und konterkariert damit teilweise den demografischen Wandel. Die Wohnfläche pro Person nimmt ebenfalls weiter zu: von derzeit 45 qm auf knapp 49 qm bis 2030. Die Deutschen werden laut Studie auch auf längere Sicht alle Wohngebäudetypen (Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser) kräftig nachfragen.

Preisentwicklung:

Die Immobilienpreise steigen nach den Hochrechnungen der Uni Freiburg bis 2030 weiträumig weiter. Gerade in Ballungszentren und begehrten Lagen vor allem in Süddeutschland erhöhen sich die Preise aufgrund der andauernden Nachfrage sogar bis 2060. In vielen Regionen sorgt die starke Nachfrage für deutliche Wertsteigerungen bei Wohnimmobilien. Doch selbst in Regionen mit deutlich höherer Nachfrage könnten zu starke Neubautätigkeiten das Angebot zu schnell ausweiten, was zu einem temporären Überangebot und dadurch zu sinkenden Preisen führt. Die Wertentwicklungsaussichten sind im Süden, besonders in Baden-Württemberg und Bayern, besser als im Norden und Osten. Ausnahme ist Berlin.

Auch die Zuwanderung stützt über eine höhere Nachfrage nach Wohnraum die Preisentwicklung. Da die Migranten zu großen Teilen in die Metropolen ziehen, unterstützen sie die Immobilienpreisentwicklung verstärkt in den Ballungs­zentren. Demnach wird sich zunächst der Wohnungs­mangel in diesen Metropolregionen weiter verschärfen. Den Preisrückgang durch die sinkende Nachfrage infolge des demografischen Wandels kann die Zuwanderung jedoch nicht kompensieren. Weitere Infos

Zum ersten Mal ist die Entwicklung der Wohnflächennachfrage und der Immobilienpreise in Deutschland bis zum Jahr 2060 wissenschaftlich untersucht worden. Die Studie „Soziodemografischer Wandel und regionale Immobilienmärkte“ ist von Professor Bernd Raffelhüschen und Roman Witkowski von der Universität Freiburg erarbeitet worden.


Ja, der demografische Wandel wird sich weiter fortsetzen. Aber in den kommenden 40 Jahren wird es nicht zum befürchteten Einbruch bei der Nachfrage nach Wohnfläche in Deutschland kommen. Im Gegenteil. Die Deutschen werden auch auf längerer Sicht alle Wohngebäudetypen (Ein-, Zwei-, Mehrfamilienhäuser) weiterhin kräftig nachfragen. Es wird also weiträumig deutliche Wertsteigerungen geben. Ab 2030 lässt die Dynamik bei den Immobilienpreisanstiegen leicht ab. Allerdings nicht überall. Die wissenschaftliche Studie von Prof. Bernd Raffelhüschen und Roman Witkowski zeigt, in welchen Regionen Deutschlands Nachfrage nach Wohnraum und Immobilienpreise in den kommenden 40 Jahren am stärksten anziehen werden.

Hausnachfrage erreicht circa 2040 den Zenit

Trotz des demografischen Wandels wird es in den nächsten 40 Jahren nicht zum befürchteten Einbruch bei der Nachfrage nach Wohnfläche in Deutschland kommen. Im Gegenteil. Durch die anhaltend hohe Nachfrage kommt es in Deutschland weiträumig zu Preissteigerungen bei Wohnimmobilien.

In begehrten Metropolen wie München und Berlin steigen die Preise sogar bis 2060, sodass mit erheblichen Wertzuwächsen gerechnet werden kann. Das ist das Ergebnis der mehrjährigen Forschungsarbeit „Soziodemografischer Wandel und regionale Immobilienmärkte“ von Prof. Bernd Raffelhüschen und Roman Witkowski von der Universität Freiburg. Erstmals ist die Entwicklung der Wohnflächennachfrage und der Immobilienpreise in Deutschland bis zum Jahr 2060 wissenschaftlich untersucht worden.

Zahl der Haushalte wächst trotz abnehmender Bevölkerung Slider
Zahl der Haushalte wächst trotz abnehmender Bevölkerung. Entwicklung der Haushaltszahlen bis 2030. Quelle: Universität Freiburg/Szenario W2 (Grafik: Bausparkasse Schwäbisch Hall)
Konzentration der Haushalte in Schwarmstädten und Umland Slider
Konzentration der Haushalte in Schwarmstädten und Umland. Entwicklung der Haushaltszahlen bis 2060. Quelle: Universität Freiburg/Szenario W2 (Grafik: Bausparkasse Schwäbisch Hall)
Immobilienpreise steigen weiter. Preisentwicklung für Mehrfamilienhäuser bis 2030. Quelle: Universität Freiburg/Szenario W2/P1 (Grafik: Bausparkasse Schwäbisch Hall)
In den meisten Kreisen steigen Immobilienpreise weiter Slider
In den meisten Kreisen steigen Immobilienpreise weiter. Preisentwicklung für Mehrfamilienhäuser bis 2060. Quelle: Universität Freiburg/Szenario W2/P1 (Grafik: Bausparkasse Schwäbisch Hall)
Reinhard Klein ist Vorsitzender des Vorstands der Bausparkasse Schwäbisch Hall AG. (Foto: Bausparkasse Schwäbisch Hall)
Reinhard Klein ist Vorsitzender des Vorstands der Bausparkasse Schwäbisch Hall AG. (Foto: Bausparkasse Schwäbisch Hall)
Schwäbisch Hall, Wohngebiet Breiteich mit Stadt
Neu gebaute Einfamilienhäuser in Breiteich, mit Blick auf Schwäbisch Hall (Foto: Bausparkasse Schwäbisch Hall)
Studienautor Roman Witkowski von der Universität Freiburg (Foto: Roman Witkowski)
Trotz des Wunsches der Menschen nach Wohneigentum rangiert Deutschland bei der Wohneigentumsquote im europäischen Vergleich auf den hintersten Rängen. Denn es fehlt Bauland, das Immobilienangebot ist zu niedrig und kann die hohe Nachfrage nicht bedienen – und: die Nebenkosten sind zu hoch.“
Reinhard Klein, Vorstandsvorsitzender der Bausparkasse Schwäbisch Hall
Zahlen, Daten, Fakten

Wohnraumnachfrage trotzt dem demografischen Wandel

Eigentlich müsste die Nachfrage nach Wohnraum im Zuge des demografischen Wandels in den nächsten Jahrzehnten an Kraft verlieren. Denn mit einer insgesamt sinkenden Bevölkerungszahl und einem immer höheren Anteil älterer Bürger an der Gesamtbevölkerung müsste auch die Nachfrage nach Wohnraum abnehmen, was langfristig die Preise tendenziell sinken ließe.
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Zahlen, Daten, Fakten

Die Zahl der Haushalte wächst – trotz schrumpfender Bevölkerung

Die Anzahl der Haushalte entwickelt sich bis 2060 überaus heterogen. Einige, vor allem zuwanderungsstarke Regionen werden bis 2060 mehr Haushalte beheimaten als noch 2015.
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Preisentwicklungen

Die Immobilienpreise steigen nach den Hochrechnungen der Uni Freiburg bis 2030 weiträumig weiter. Gerade in Ballungszentren und begehrten Lagen vor allem in Süddeutschland erhöhen sich die Preise aufgrund der andauernden Nachfrage sogar bis 2060. In vielen Regionen sorgt die starke Nachfrage für deutliche Wertsteigerungen bei Wohnimmobilien. Doch selbst in Regionen mit deutlich höherer Nachfrage könnten zu starke Neubautätigkeiten das Angebot zu schnell ausweiten, was zu einem temporären Überangebot und dadurch zu sinkenden Preisen führt. Die Wertentwicklungsaussichten sind im Süden, besonders in Baden-Württemberg und Bayern, besser als im Norden und Osten. Ausnahme ist Berlin.

Auch die Zuwanderung stützt über eine höhere Nachfrage nach Wohnraum die Preisentwicklung. Da die Migranten zu großen Teilen in die Metropolen ziehen, unterstützen sie die Immobilienpreisentwicklung verstärkt in den Ballungszentren. Demnach wird sich zunächst der Wohnungsmangel in diesen Metropolregionen weiter verschärfen. Den Preisrückgang durch die sinkende Nachfrage infolge des demografischen Wandels kann die Zuwanderung jedoch nicht kompensieren.

 

Prognose nach Haustypen

Preisentwicklung Mehrfamilienhäuser

Insbesondere in den bereits dicht besiedelten Großstädten fallen die Angebotsaus-weitungen durch Neubau oder Umnutzung häufig deutlich zu schwach aus, um die steigende Nachfrage zu kompensieren. Wenn diese Angebotsreaktionen auch in Zukunft so gering bleiben, dann ist auch längerfristig mit Preiserhöhungen zu rechnen.

Die anhaltende Zuwanderung nach Deutschland (gerechnet wird mit 200.000 pro Jahr Nettozuwanderung) treibt insbesondere die Wohnraumnachfrage in Mehrfamilienhäusern. In der Folge werden die Preise für diesen Haustyp in vielen Regionen deutlich zulegen. Besonders in Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg beschreibt der Preis einen Bogen. Der Abwärtstrend setzt hier allerdings erst sieben Jahre später (2042) ein. Damit hat der Preis ebenfalls sieben Jahre länger Zeit zu steigen, um entsprechend 42 Prozentpunkte höher, auf ein Maximum von 127,6 Prozent über dem Basispreis, zu klettern. Das bedeutet, dass die Preisreduktionen durch die Zuwanderung letztlich nicht verhindert, sondern verschoben werden.

Preisentwicklung Zweifamilienhäuser

Die bundesweite Nachfrage nach Zweifamilienhäusern wächst sogar stärker in Relation zum Basisjahr 2015 als die nach Flächen in Einfamilienhäusern.

Bei diesem Haustyp entfaltet sich jedoch die volle Wirkungskraft der Zuwanderung, besonders außerhalb der großen Zuzugszentren, erst im Laufe der Zeit. Zum einen wird ihre Wirkungskraft durch die in Deutschland geborenen Kinder mit Migrationshintergrund verstärkt. Zum anderen wandern auch die Migranten im Laufe der Zeit innerhalb Deutschlands im Rahmen der Binnenmigration weiter. So verteilen sie sich theoretisch ausgehend von den Zuzugszentren langsam im gesamten Bundesgebiet.

 

Preisentwicklung Einfamilienhäuser

Die Nachfrage nach Wohnraum in Einfamilienhäusern wird bis 2038 um bis zu 18 Prozent steigen. Auch 2060 wird die Nachfrage in Einfamilienhäusern deutschlandweit mehr als 10 Prozent über dem Basisniveau liegen. Das ist positiv für die Preisentwicklung. Die Einfamilienhauspreise steigen großflächig bis 2030 sowohl in den alten als auch in den neuen Ländern. Einflussfaktoren sind die Alterung der Bevölkerung und die sogenannten Kohorteneffekte. Längerfristig werden aber auch die gesteigerte Zuwanderung und ihr Einfluss auf die Nachfrage die sehr hohen Neubauelastizitäten und die hierdurch ausgelösten Angebotsausweitungen nicht kompensieren können. Denn jeder Neubau wird bei fallenden Nachfragewerten zu Leerständen führen, die ihrerseits die Preise zurückgehen lassen.

Die Entwicklung der Preise für Einfamilienhäuser bis 2060 verläuft trotz Zuwanderung in vielen Regionen tendenziell negativ. Jedoch zeigt sich auch bis 2060, dass die Zuwanderung das Potenzial hat, die Preisentwicklung zu stützen. Diese Effekte sind erwartungsgemäß ganz besonders in den Metropolen sichtbar.

 

Zahlen, Daten, Fakten

Interview mit Studienautor Roman Witkowski

Roman Witkowski, Autor der Studie Immobilienprognose 2060, über den Einfluss verschiedener Faktoren auf seine Prognose und die Auswirkungen.
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Quellenhinweis

Grundlage der Informationen in diesem Dossier ist die wissenschaftliche Studie „Soziodemografischer Wandel und regionale Immobilienmärkte“ von Professor Bernd Raffelhüschen und Roman Witkowski von der Universität Freiburg im Auftrag der Schwäbisch Hall-Stiftung „bauen-wohnen-leben“.


Immobilienmärkte Glossar

Kohorteneffekt

Menschen, die vom Zweiten Weltkrieg geprägt wurden, verhalten sich meist sparsamer und leben auf kleinerem Raum als Geburtenjahrgänge nach dem Krieg. Entscheidend dafür sind Änderungen bei den Bedürfnissen, Präferenzen, Ansichten, Standards und des Wohlstandes einer jeden Generation oder Kohorte. Der Kohorteneffekt beschreibt das Phänomen, dass der Flächenkonsum je Mitglied der verschiedenen Haushaltstypen von Geburtenjahrgang (Kohorte) zu Geburtenjahrgang in den vergangenen Jahren gestiegen ist.

 

 

 

Preiselastizität

Die Preiselastizität misst, wie stark sich das Angebot oder die Nachfrage im Fall einer Preisänderung verändert. Im Fall einer hohen Elastizität können auch kleine Nachfrageänderungen hohe Preisänderungen auslösen.

 

 

 

Remanzeffekt

Wenn ältere Menschen tendenziell ihren Wohnraumkonsum nicht mehr an die Lebensumstände oder den Bedarf anpassen, dann spricht man vom Remanzeffekt. Ein Beispiel ist ein Haushalt, bei dem die Bewohner ihre lange bewohnte Immobilie selbst dann nicht verlassen, wenn zum Beispiel die Kinder bereits ausgezogen sind oder der Lebenspartner stirbt.

 

 

Sperrklinkeneffekt

Weil bei sinkenden Mieten und Preisen das Angebot an Immobilien nicht durch Abriss an die neue Lage angepasst wird, besteht ein Sperrklinkeneffekt. Um den Markt kurzfristig zu stabilisieren, müssten Wohneinheiten aus dem Markt genommen werden. Aber es ist für den einzelnen Immobilienbesitzer rational und besser, weniger Miete für die eigene Immobilie zu erhalten als überhaupt keine. Da Immobilien sehr lange genutzt werden, reduziert sich ein regionaler Bestand an Gebäuden daher nur sehr langsam.

 

Zur Methodik der Studie

Professor Bernd Raffelhüschen und Roman Witkowski von der Universität Freiburg unterscheiden in ihrer Studie „Soziodemografischer Wandel und regionale Immobilienmärkte“ die Entwicklungen anhand von jeweils zwei Preis- und Zuwanderungsszenarien. Dabei berücksichtigen sie insbesondere das auch im langfristigen Vergleich außergewöhnlich niedrige Zinsniveau, was zu überdurchschnittlich hohen Preiseffekten führt. Um dieser Problematik zu begegnen, werden die jährlichen relativen Preisänderungen begrenzt. Dazu dient der gewichtete deutschlandweite Durchschnitt aller Preisänderungen im Stützzeitraum zuzüglich einer bzw. einer doppelten Standardabweichung, also die Breite der Streuung eines Wertes um den Mittelwert. Weitere Infos

Deshalb unterscheiden die beiden Wissenschaftler zwei Preis- und Zuwanderungsszenarien:

Preisszenario P1
Beim Durchschnittspreis wird eine Standardabweichung berücksichtigt, also die Stärke der Preisänderung nach oben und unten begrenzt. Entsprechend ändern sich die Preise jährlich im Szenario P1 um maximal gut 1,9 Prozent für Ein- und Zweifamilienhäuser und um 2,5 Prozent für Mehrfamilienhäuser.

Preisszenario P2
In diesem Szenario können die Preise stärker steigen (Durchschnitt zuzüglich einer doppelten Standardabweichung). Die jährlichen relativen Preisänderungen können höchstens gut 2,7 Prozent für Ein- und Zweifamilienhäuser und leicht über 3,3 Prozent für Mehrfamilienhäuser erreichen.

Zuwanderungsszenario W1
In diesem Szenario wird von einer jährlichen Nettomigration von 100.000 Personen ausgegangen.

Zuwanderungsszenario W2
Bei einer Saldierung von Zuwanderung und Abwanderung wird ein Zuwachs von 200.000 Personen pro Jahr unterstellt. Ohne das Spitzenjahr 2015 kamen in den vergangenen Jahren netto rund 300.000 Zuwanderer p.a. nach Deutschland. Daher ist W2 das wahrscheinlichere Szenario und deshalb Grundlage des vorliegenden Dossiers. Weitere Infos

Kontakt

Regina Sofia Wagner
Sebastian Flaith
Annkathrin Bernritter
Karsten Eiß
Kathrin Milich, Referentin Presse und Information bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall. (Foto: Bausparkasse Schwäbisch Hall)
Kathrin Milich