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Die Hoffnung auf sinkende Immobilienpreise ist trügerisch

Wie die Wirtschaft insgesamt wird auch der Immobilienmarkt von den Folgen der Pandemie nicht verschont bleiben. Noch ist die Gemengelage unübersichtlich, die statistische Datenlage hinkt hinterher und keiner kann vorhersagen, wie sich die derzeit volatile Lage noch entwickelt. Versuchen wir dennoch, uns zwei zentralen Fragen zu nähern:

1. Was passiert mit den Immobilienpreisen?

Die meisten Experten sind sich einig: Es wird eine „Delle“ in der Preisentwicklung geben. Denn momentan dauern Kaufentscheidungen länger oder werden ganz zurückgestellt: Einige Immobilienkäufer und Häuslebauer springen ab, weil ihre Einkommenssituation unsicherer geworden ist. Auch einige Investoren disponieren um und besonders ehrgeizige Bauvorhaben im Luxusbereich werden nicht mehr angegangen. Dieses veränderte Investitionsverhalten wirkt aktuell bremsend auf die bisher sehr dynamische Preisentwicklung am Immobilienmarkt.

Beim klassischen Wohnungsbau, also Ein- und Zweifamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser, dürfte die Preissenkung deutlich schwächer ausfallen. Wichtigstes Argument: Gerade in diesem Segment ist die Nachfrage weiterhin hoch und es wird immer noch zu wenig gebaut – daran ändert auch Corona nichts. Verzögerungen bei Baugenehmigungsverfahren und Baufertigstellungen vergrößern die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage weiter. Die Nachfrageseite bleibt stabil, weil die Arbeitslosigkeit durch die Kurzarbeiterregelung momentan nicht allzu stark steigen sollte. Und mancher Mieter hat die Erfahrung gemacht, wie belastend wochenlange Heimarbeit in einer zu engen Wohnung sein kann. Wer da über ein stabiles Einkommen und die nötigen Rücklagen verfügt, denkt vermutlich neu übers Wohnen im Eigentum und rückt als Käufer nach – zumal die Urlaubskasse durch mangelnde Reisemöglichkeiten in den Sommerferien vermutlich (leider) geschont wird.

Das heißt, temporäre Rückschläge können bei schneller Erholung der Wirtschaft auch wieder zeitnah ausgeglichen werden, so dass vieles für eine Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise spricht.

2. Wie entwickeln sich die Baufinanzierungszinsen?

Aus Sicht der Immobilienerwerber ist das die zweite spannende Frage. Sorgt die Angst vor drohendem Liquiditätsmangel dafür, dass Kreditinstitute und Anleger Liquidität „hamstern“ werden? Dass sich Kredite generell verteuern, weil größere Sicherheitszuschläge verlangt werden müssen, um gestiegene Ausfallrisiken abzudecken? Oder führt die angekündigte EZB-Bazooka dazu, dass die Baufinanzierungszinsen weiterhin auf dem bisherigen Niveau verharren?

Viel spricht dafür, dass der kurzfristige Zinssprung nach oben im März zunächst nur eine vorübergehende Reaktion auf die zunächst unklare Situation der Weltwirtschaft war. Mittlerweile hat die EZB umfangreiche Schritte zur Stabilisierung der Märkte angekündigt und durchgeführt. Die Anleihekäufe steigen insgesamt auf 1,1 Billionen Euro. Weltweit haben die Notenbanken kumuliert den Finanzmärkten sogar unglaubliche 25 Billionen US-Dollar in Aussicht gestellt. In der Finanzkrise nach 2008 haben rund 10 Prozent dieses Betrages ausgereicht, die Zinsen sowohl mit kurzer als auch mit langer Zinsbindung zu senken. Viele Experten sehen die getroffenen Maßnahmen in der jetzigen Situation als ausreichend an. Ihrer Einschätzung nach verharren die Darlehenszinsen daher auf niedrigem Niveau.

Doch mittel- bis langfristig können die Zinsen durch die massiv steigende Staatsverschuldung unter Aufwärtsdruck geraten – insbesondere dann, wenn die Notenbanken wieder beginnen ihre Bilanzen zu reduzieren. In diesem Sog können die Preise für eine durchschnittliche Baufinanzierung steigen.
Auch rechnet die Kreditwirtschaft bereits mit steigenden Kreditausfällen. Finanzinstitute preisen dies bereits in die Risikokosten der Hypothekenzinsen ein. Für Bauherren kann das steigende Zinsen für ihre Baufinanzierung bedeuten. Davon betroffen sind vor allem Kreditnehmer, die weniger als 30 Prozent Eigenkapital einbringen können und deren Bonität sich im mittleren oder unteren Bereich befindet.

Was heißt die Situation für angehende Bauherren?

Gerade in diesen Zeiten großer Unsicherheit spricht viel dafür am Plan von den eigenen vier Wänden festzuhalten. Markig formuliert hat das Carl Mayer von Rothschild schon vor 200 Jahren: „Kaufen Sie, wenn die Kanonen donnern.“

Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass der Wohnimmobilienmarkt bald an das Preisniveau des vergangenen Jahres anschließt. Die Immobilienpreise, gerade von Ein- und Zweifamilienhäusern, bleiben daher weitgehend stabil. Auch die Baufinanzierungszinsen werden wohl in nächster Zeit niedrig bleiben. Aber in unsicheren Zeiten ist es immer sinnvoll, die Kosten für die Anschlussfinanzierung frühzeitig abzusichern, entweder durch eine lange Zinsbindung oder mit einem klassischen Bausparvertrag.

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