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Nachverdichtung – (k)eine Lösung gegen Wohnungsnot?

Es ist paradox: Ausgerechnet da, wo es weder bezahlbaren Wohnraum noch freie Bauflächen gibt, wollen scheinbar alle hin. In vielen Metropolen und Ballungsräumen übersteigt die Nachfrage das Angebot an Wohnraum bei weitem – und das seit Jahren. Wie lässt sich das Dilemma lösen? Ein vielversprechender Ansatz ist die Nachverdichtung, also die nachträgliche Bebauung freier Flächen in bestehenden Wohngebieten.

2,8 Millionen Wohnungen in urbanen Lagen könnten durch Nachverdichtung neu entstehen, das haben die TU Darmstadt und das Eduard Pestel Institut Hannover in einer Studie ermittelt. Das kann ohne Streit mit den Nachbarn gelingen: Allein 1,5 Millionen neue Wohneinheiten könnten demnach durch Aufstockung von Mehrfamilienhäusern geschaffen werden. Weitere 1,3 Millionen Wohnungen ließen sich auf den oft riesigen eingeschossigen Verkaufsarealen im Einzelhandel (Bau- und Supermärkte u.ä.) errichten sowie durch Aufstockung von Büro- und Verwaltungsgebäuden und deren Umnutzung bei Leerstand. Selbst die mangelhafte Auslastung vieler Parkhäuser – eine Tatsache, die kaum glauben mag, wer im City-Stau steht – kann die Kreativität im Wohnungsbau anregen, wie spektakuläre Umbauprojekte in Köln und Münster bereits zeigen.

Worauf warten Kommunen und Bauwirtschaft also noch? Zumal sich neuer Wohnraum auf bestehenden Gebäuden in der Regel kostengünstiger realisieren lässt als durch vergleichbare Neubauten: Schließlich fallen Grundstücks- und Erschließungskosten weg, die notwendige Infrastruktur ist bereits vorhanden.

Baurecht schafft Hürden

Die Praxis ist leider komplizierter. Baunutzungsverordnung, Landesbauordnungen und kommunale Bebauungspläne schreiben zahlreiche Details vor: etwa die Geschossflächenzahl, einzuhaltende Abstandsflächen oder die maximale Trauf- oder Firsthöhe. Zusammen mit dem Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen hat das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung eine Reihe rechtlicher Rahmen-bedingungen als Kostentreiber – und damit potenzielles Hemmnis – für Dachaufstockungen und -ausbauten identifiziert. In ihrem gemeinsamen Ergebnispapier machen sie aber auch Vorschläge, wie „die Ermessensspielräume in der Genehmigungspraxis weitestgehend genutzt werden können, um zusätzliche Kosten möglichst gering zu halten“. Ein Beispiel: Dachaufstockungen könnten rechtlich nicht als Neubau, sondern als Bestandsmaßnahme betrachtet werden. So würden für Nachverdichtungen nur die Vorschriften der EnEV für Sanierungen, nicht aber für Neubauten gelten. Weitere Ermessensspielräume gäbe es bei den Themen Stellplatz-Pflicht oder Abstandsregelungen.

Anwohner müssen mitziehen

Doch selbst wenn sich die Bürokratie flexibel zeigt, sind da noch die Anwohner. Mögliche Bedenken gegen eine Nachverdichtung liegen auf der Hand: versperrte Aussicht und Verschattung oder Verlust von Frei- und Grünflächen. Bundesweit haben sich viele Bürger- und Anwohnerinitiativen gegen geplante Nachverdichtungsvorhaben gebildet. Gegen diese Ängste, ob begründet oder unbegründet, hilft nur, die Anwohner frühzeitig in die Planungen miteinzubeziehen. So lässt sich gemeinsam überlegen, wie die Infrastruktur für alle – alte wie neue Bewohner – verbessert werden kann. Oder, wie es Thomas Rehn, stellvertretender Leiter der Bauaufsicht München, formuliert: „Ohne einen Konsens in der Bevölkerung ist Nachverdichtung in größerem Umfang nicht zu erreichen.“

Chancen, die Wohnungsmarktsituation in urbanen Lagen zumindest teilweise zu entspannen, sind also vorhanden. Mit der Bereitschaft, bürokratische Ermessensspielräume auszuschöpfen, und die Anwohner durch größtmögliche Transparenz frühzeitig einzubinden, müssten sich doch wenigstens einige davon nutzen lassen!

# Expertenmeinung von Kathrin Milich, Pressereferentin bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall

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Kathrin Milich, Referentin Presse und Information bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall. (Foto: Bausparkasse Schwäbisch Hall)
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