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Immobilienblase nein – steigende Preise ja

Der Wohnungsmarkt in Deutschland boomt. Besonders in den Metropolregionen um Hamburg, Berlin, Frankfurt, Stuttgart, München. Das Angebot an Wohnraum kann mit dem Bedarf nicht mithalten. Die Wohnkosten für Mieter wie für Käufer steigen daher in manchen Städten in Höhen, die vor Jahren unvorstellbar waren, und die regelmäßig zu Warnrufen vor einer drohenden Blase führen. Sind die Sorgen vor einer entste­h­enden Immobilienblase also begründet oder übertrieben?

Um die Entwicklung auf dem deutschen Wohnungsmarkt besser bewerten zu können, nutzt Schwäbisch Hall einen eigenen Immobilienindex. Damit lässt sich die Entwicklung auf dem deutschen Wohnungsmarkt im langfristigen historischen und im internationalen Vergleich beurteilen. Er betrachtet drei Komponenten, die zu Blasen führen können.

  • Wohnungspreise: Denn stark steigende Immobilienpreise können sich von der Entwicklung der Einkommen abheben und zu spekulativem Verhalten führen.
  • Wohnungskredite: Denn eine Überschuldung von Haushalten wäre langfristig nicht durch die Einkommensentwicklung abgesichert.
  • Wohnungsbau: Denn zu starker Wohnungsbau kann zu hohen Leerständen und unrentablen Investitionen führen.

Steigt der Wert aller Komponenten stark über den Index-Neutralwert 100, besteht die Gefahr einer Blasenbildung. Davon ist derzeit nichts zu sehen. Der deutsche Wohnungsmarkt erholt sich momentan von seiner langen Unterkühlung. Zwar haben Wohnungspreise und Bautätigkeit im Vergleich zu 2008 deutlich angezogen. Im historischen Langzeit­vergleich kann von einer gefährlichen Überhitzung jedoch nicht die Rede sein. Das Wachstum der Wohnungsbaukredite bleibt nach wie vor moderat und gleicht im Index den Anstieg der Wohnungspreise und der Bautätigkeit aus.

Keine Anzeichen für eine Überhitzung

Da man nie nur auf ein Instrument setzen sollte, betrachten wir noch ein weiteres: Das IW Köln vergleicht regelmäßig den finanziellen Aufwand von Immobilienkauf und Miete. Das Ergebnis seit Jahren: Alle Kosten eingerechnet liegen Immobilienkäufer weiterhin durchschnittlich um ein Drittel günstiger als Mieter. Dieser generelle Vorteil gilt bundesweit, aber auch in jedem einzelnen der 401 Landkreisen in Deutschland – natürlich mit unterschiedlichem Abstand. Der große Abstand zwischen den Kaufkosten, den so genannten Selbstnutzerkosten, und den Mieten spricht ebenfalls gegen eine spekulative Blase. Laut IW wären „höhere Selbstnutzer- als Mieterkosten typisch für eine Überhitzung des Marktes“. Solange die Immobilienkäufer finanzielle Vorteile haben, ist also mit weiter steigenden Preisen zu rechnen. „Auch die Entwick­lungen in der Immobilienfinanzierung, die durch hohe Tilgungen, konstante Fremd­kapitalquoten und moderate Steigerungen der Kreditvolumina gekennzeichnet sind, deuten nicht auf eine Überhitzung hin“, so das IW.

Trotz aktuell im Trend leicht ansteigender Zinsen besteht also momentan weder die Gefahr, dass die Immobilienpreise in kurzer Zeit rapide fallen, noch dass massenhaft Kredite platzen. Ich persönlich rechne mit einem langsam abflachenden Preisanstieg und einem Verharren auf hohem Preisniveau in den Ballungsgebieten solange sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht gravierend ändern.

#Hausmeinung von Dr. Rainer Eichwede, Leiter Kollektivmanagement der Bausparkasse Schwäbisch Hall

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Kathrin Milich, Referentin Presse und Information bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall. (Foto: Bausparkasse Schwäbisch Hall)
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